8 (3843) 20-47-30
  • Logo One
  • Logo Two
  • Logo Three

Спецпредложения

3

48/35.6/4.8 кв.м.

1/2

820 т.р.

Все спецпредложения

21.09.2016

Задай вопрос юристу!

К нам в агентство часто обращаются клиенты, которые желают продать долю в квартире. Мы всегда объясняем нашим клиентам, что продажа и покупка доли в квартире связана с определенными сложностями и даже рисками. Разберем их в этой статье.

Сложность 1: другие владельцы квартиры.

Если квартира в собственности нескольких человек, то важно учитывать тот факт, что владелец одной из долей не имеет права продавать свою долю без согласия других собственников. Он обязан предложить другим сособственникам ее купить. Причем, в письменном уведомлении с указанием цены и условий продажи. Такое письмо необходимо отправить по почте (с уведомлением о получении). Другим собственникам предлагается подумать один месяц, после чего они должны купить предложенную долю или отказаться от покупки. Несоблюдение этого правила может закончиться печально. Участники долевой собственности, которым не предложили выкупить долю (или предложили по завышенной, а не по реальной цене) имеют право в течение трех месяцев после сделки обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд примет их сторону. Нередко бывает проблематично связаться с другими собственниками. Они могут находиться в местах лишения свободы или за границей, а могут намеренно уклоняться от получения уведомления. На этот случай есть обходной маневр, которым многие пользуются – доля в квартире оформляется по договору дарения, так как для того чтобы отдать свою долю даром, согласия сособственников квартиры не требуется. Это риск для покупателя доли, ведь если сделку признают недействительной, деньги вернуть невозможно (дарение – безвозмездная сделка). Зачастую через договор дарения долю отдают из-за того, что другие сособственники пожелали ее выкупить, но продавец по каким-то причинам не хочет идти им навстречу. Все это должно настораживать покупателя.

Сложность 2: несовершеннолетний собственник.

Найти просторную квартиру Трудно продать долю в квартире, если она принадлежит несовершеннолетнему. Если необходимо продать часть квартиры, принадлежащую ребенку, то помимо преимущественного права покупки нужно соблюсти и другие условия. Нужно согласие на сделку родителей или лиц, их заменяющих. Придется также получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, это довольно сложно. Здесь сработает только один метод – нужно, чтобы после продажи доли условия проживания ребенка улучшились. В органы опеки надо предоставить документы, подтверждающие, что взамен проданного будет куплено жилье лучшего качества, что доля несовершеннолетнего будет больше проданной или на него оформят отдельную квартиру и т. п. Инфраструктура того района, куда переезжает ребенок, также не должна ничем уступать той, что была по старому адресу. 

Сложность 3: рейдеры.

На рынке продажи квартирных долей до недавнего времени вольготно себя чувствовали квартирные рейдеры, которые в основном использовали конфликтные ситуации в семьях. Допустим, родственники рассорились или бывшие супруги расстались, и желая насолить проживающим в квартире, продают свои доли случайным людям. Среди них встречалось немало мошенников. Те действуют профессионально, по отработанным схемам, создавая другим собственникам невыносимые условия проживания и вынуждая их продавать свои части квартиры за бесценок. Сейчас рейдерам перекрыли кислород необходимостью нотариального удостоверения сделок по продаже долей недвижимости. Конечно, нотариус не может гарантировать, что купившие долю жильцы будут вести себя прилично, но он вовремя распознает фиктивную сделку (когда долю продают за копейки) и не разрешит ее провести, так как лично отвечает за последствия. Нотариус должен убедиться в том, что другие владельцы получили уведомление о продаже доли, и объяснить все последствия сделки. А в случае дарения обязанность нотариуса проверить – не является ли сделка притворной. Но мошенники не дремлют, придумывают новые схемы, и потому, продавая кому-то долю, не нужно забывать о риске потери квартиры.

Сложность 4: не выгодно.

Безусловно, участие в сделке нотариуса – это хорошо. Но нужно быть готовыми к дополнительным расходам: в Налоговом кодексе сказано, что услуга обойдется в 0,5 % от стоимости доли (но не более 20 тыс. руб.). В целом, по мнению наших риэлторов, продажа доли в квартире – не самое лучшее решение, даже с точки зрения личной выгоды. Продажа доли не столько опасна сколько не выгодна, поскольку ее рыночная стоимость, как правило, ниже номинальной стоимости доли при продаже всей квартиры целиком.

К списку статей